市場上的資金永遠會去追逐報酬率較高的投資機會，若市場充滿創業與投資的機會，大量資金還會湧入房地產市場嗎？房地產泡沫是經濟發展失敗的結果。世界銀行指出開發中國家的合理房價所得比在3到6倍之間。北京在2013年的房價所得比為30.13倍，深圳為35.14倍。中國的房地產，已經深陷嚴重的泡沫了。
房產泡沫是經濟發展失敗的結果
氾濫的貨幣持續湧入房地產後將會釀成房地產泡沫，而仰賴房地產所推動的經濟成長是無法長久延續下去的，房地產泡沫的發生其實是經濟發展失敗的結果。
市場上的資金永遠會去追逐報酬率較高的投資機會，假設今天市場充滿了創業與投資的機會，那麼大量的資金會湧入房地產市場嗎？顯然是不會的。從這樣的角度來看，我們可以把房地產泡沫歸咎於流動性過高，也可以歸咎於現行產業結構已經不敷潮流，這二者其實是一體的兩面。
那麼，中國在2008年時做了甚麼？中國在2008年11月推出了4萬億人民幣的刺激經濟方案，而後更推出了一連串包括家電下鄉、汽車下鄉等消化超額產能的政策。除此之外，也多次調降存款準備金率，並將一年期的貸款利率由7.47%調降到5.31%。
這些大量釋放的資金，最終並沒有投資在實體產業，而是進入了房地產市場。因為在一個景氣低迷的時間點，大多數的實體投資並無法創造令人滿意的報酬率，企業主即便擁有再多的現金與借款也不會投資到自己所經營的業務上，而短時間所釋放的大量資金就堆積到了房地產市場。這正是為甚麼在當時會有許多的企業集團投入了房地產開發，包括許多企業主也用個人的名義投入房地產，其中不乏遊走在法律邊緣而因此身陷囹圄者。
寬鬆的貨幣反而阻礙了經濟的發展，因為整個產業的結構並沒有因寬鬆貨幣而改變，甚至可能更為惡化，而更嚴重的是我們又創造了另一個問題，也就是房地產的泡沫。
中國房地產泡沫問題嚴重
然而，光看房地產的價格上漲並不足以稱之為泡沫，因為只有當資產的價格遠超過價值，我們才能認定這樣的資產存在著泡沫的成分。一般在衡量房地產的合理價格時，多會採用房價所得比與房價租金比兩種衡量指標。
所謂的房價所得比，指的是按一個國家中一般家庭所居住房屋的大小，其市場價格的中位數除以家庭收入中位數的比例。當這個比例超過一般平均水準時，除了說明了該國的房價相對於一般家庭來說，已屬於高度負擔之外，也說明這個國家的居民若想要買房自住，就必須舉借較多債務。這麼一來，這超乎民眾負擔的房價水準就是建構在高度財務槓桿之上，而非扎實的收入基礎，自然也就存在著較多的泡沫成分了。
世界銀行曾指出，已開發國家的合理房價所得比約在1.8倍到5.5倍之間，而開發中國家的數據則在3倍到6倍之間。同樣以numbeo網站的資料來看，中國北京在2013年的房價所得比為30.13倍，而全中國房價所得比最高的城市為深圳的35.14倍，這兩個城市的數據分別排名為全世界第五與第三。近年來同樣因浮濫發行貨幣，而導致房地產泡沫高漲的台灣，首都台北的房價所得比則為27.58倍，排名全世界第十名。這樣的數據不僅顯示這些國家的房地產有嚴重泡沫化的現象，也說明這些國家的購屋者多半是使用了高度的財務槓桿，未來金融環境的些微變化都可能會摧毀這脆弱的償付基礎。
另一個衡量房地產價格是否泡沫化的指標就是房價租金比。當房價租金比越高，也就表示投資者需要更多的時間才能回收投資的資金。在房價租金比方面，根據numbeo網站上的資料，中國上海在2013年的房價租金比為37.02年，而全中國房價租金比最高的城市為北京的37.95年，香港九龍地區的房價租金比則是46.87年。台灣台北在2013年的房價租金比為76.21年，位居全世界房價租金比最高的城市。顯示若以房價租金比來看中國及台灣的房地產，其實已經深陷嚴重的泡沫了。
高房價所得比及高房價租金比除了顯示房地產泡沫問題嚴重之外，也意味著這樣的房地產基礎是相當不穩固的。因為高房價所得比代表的是購房者需要使用較高的財務槓桿才得以購置房地產，這麼一來實體經濟轉弱或利息的調升，便可能影響到這些購屋者的支付能力。
一個已經存在房地產泡沫的經濟體，除非實體經濟能持續強勁的增長，維持購屋者的償債能力；同時保持寬鬆的貨幣環境，降低購屋者的成本負擔，否則，房價是無法持續維持在相對高點的。那麼，中國經濟在接下來的幾年能否維持過去那樣的高速經濟成長，或者維持寬鬆的資金環境呢？
（本文節錄自先覺出版社2014年3月25日出版之王伯達新書：《再見，世界工廠》）
