市场上的资金永远会去追逐报酬率较高的投资机会，若市场充满创业与投资的机会，大量资金还会涌入房地产市场吗？房地产泡沫是经济发展失败的结果。世界银行指出开发中国家的合理房价所得比在3到6倍之间。北京在2013年的房价所得比为30.13倍，深圳为35.14倍。中国的房地产，已经深陷严重的泡沫了。
房产泡沫是经济发展失败的结果
泛滥的货币持续涌入房地产后将会酿成房地产泡沫，而仰赖房地产所推动的经济成长是无法长久延续下去的，房地产泡沫的发生其实是经济发展失败的结果。
市场上的资金永远会去追逐报酬率较高的投资机会，假设今天市场充满了创业与投资的机会，那么大量的资金会涌入房地产市场吗？显然是不会的。从这样的角度来看，我们可以把房地产泡沫归咎于流动性过高，也可以归咎于现行产业结构已经不敷潮流，这二者其实是一体的两面。
那么，中国在2008年时做了甚么？中国在2008年11月推出了4万亿人民币的刺激经济方案，而后更推出了一连串包括家电下乡、汽车下乡等消化超额产能的政策。除此之外，也多次调降存款准备金率，并将一年期的贷款利率由7.47%调降到5.31%。
这些大量释放的资金，最终并没有投资在实体产业，而是进入了房地产市场。因为在一个景气低迷的时间点，大多数的实体投资并无法创造令人满意的报酬率，企业主即便拥有再多的现金与借款也不会投资到自己所经营的业务上，而短时间所释放的大量资金就堆积到了房地产市场。这正是为甚么在当时会有许多的企业集团投入了房地产开发，包括许多企业主也用个人的名义投入房地产，其中不乏游走在法律边缘而因此身陷囹圄者。
宽松的货币反而阻碍了经济的发展，因为整个产业的结构并没有因宽松货币而改变，甚至可能更为恶化，而更严重的是我们又创造了另一个问题，也就是房地产的泡沫。
中国房地产泡沫问题严重
然而，光看房地产的价格上涨并不足以称之为泡沫，因为只有当资产的价格远超过价值，我们才能认定这样的资产存在着泡沫的成分。一般在衡量房地产的合理价格时，多会采用房价所得比与房价租金比两种衡量指标。
所谓的房价所得比，指的是按一个国家中一般家庭所居住房屋的大小，其市场价格的中位数除以家庭收入中位数的比例。当这个比例超过一般平均水平时，除了说明了该国的房价相对于一般家庭来说，已属于高度负担之外，也说明这个国家的居民若想要买房自住，就必须举借较多债务。这么一来，这超乎民众负担的房价水平就是建构在高度财务杠杆之上，而非扎实的收入基础，自然也就存在着较多的泡沫成分了。
世界银行曾指出，已开发国家的合理房价所得比约在1.8倍到5.5倍之间，而开发中国家的数据则在3倍到6倍之间。同样以numbeo网站的资料来看，中国北京在2013年的房价所得比为30.13倍，而全中国房价所得比最高的城市为深圳的35.14倍，这两个城市的数据分别排名为全世界第五与第三。近年来同样因浮滥发行货币，而导致房地产泡沫高涨的台湾，首都台北的房价所得比则为27.58倍，排名全世界第十名。这样的数据不仅显示这些国家的房地产有严重泡沫化的现象，也说明这些国家的购屋者多半是使用了高度的财务杠杆，未来金融环境的些微变化都可能会摧毁这脆弱的偿付基础。
另一个衡量房地产价格是否泡沫化的指针就是房价租金比。当房价租金比越高，也就表示投资者需要更多的时间才能回收投资的资金。在房价租金比方面，根据numbeo网站上的资料，中国上海在2013年的房价租金比为37.02年，而全中国房价租金比最高的城市为北京的37.95年，香港九龙地区的房价租金比则是46.87年。台湾台北在2013年的房价租金比为76.21年，位居全世界房价租金比最高的城市。显示若以房价租金比来看中国及台湾的房地产，其实已经深陷严重的泡沫了。
高房价所得比及高房价租金比除了显示房地产泡沫问题严重之外，也意味着这样的房地产基础是相当不稳固的。因为高房价所得比代表的是购房者需要使用较高的财务杠杆才得以购置房地产，这么一来实体经济转弱或利息的调升，便可能影响到这些购屋者的支付能力。
一个已经存在房地产泡沫的经济体，除非实体经济能持续强劲的增长，维持购屋者的偿债能力；同时保持宽松的货币环境，降低购屋者的成本负担，否则，房价是无法持续维持在相对高点的。那么，中国经济在接下来的几年能否维持过去那样的高速经济成长，或者维持宽松的资金环境呢？
（本文节录自先觉出版社2014年3月25日出版之王伯达新书：《再见，世界工厂》）
