中国高房价的最大受益者

在中国许多城市,购买一套房相当于一个中等收入家庭一辈子的收入,一般人根本负担不起。
在中国许多城市,购买一套房相当于一个中等收入家庭一辈子的收入,一般人根本负担不起。
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第43期
刘林

在中国,公众普遍认为房地产是暴利行业,但房产商们却异口同声地说房产利润合理,「房价高」主要是因为「土地成本高」。

今年3月,中国工商联在其调查报告《我国房价何以居高不下--房地产开发的总费用支出一半流向政府》中指出,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%,其中,地价占30%,税费占19%。而上海的开发项目流向政府的份额最高,达到64.5%。由此可见,房价虚高确有「土地成本高」因素在其中。有声音据此表示,要降房价,先要降地价。

对于备受争议的「地价房价之间的关系」,中国国土资源部6月23日首次以数据给出响应:地价只占了房价的一小部分,全国平均比例约为23%,地价推高房价之说不成立。对此,外界普遍认为这是政府推卸责任的说法。全国工商联房地产商会黄岚表示,国土资源部调查的数据,仅指土地出让金;而工商联报告的数据涵盖范围更广,指的是土地成本和总税收等,即实际「流向政府的部分」。

从1994年至今,土地出让金不再上缴中央财政。从此,这笔收入成为地方政府预算外收入的主要来源。由于在房地产企业总费用支出中,流向政府的部分高达49.42%,因此,要求政府公开土地出让金收入信息的呼吁近年来一直有,然而,城市出让土地以及收取规费的情况都以各种理由不对外公开。

这种现象可以说是「权力决定房价」。地方政府一方面可以通过控制土地的供给而提升房价,造成经济快速成长的假象来实现政绩,另一方面,目前的土地出让政策(一次性收取未来40到70年的地租),既会给财政短期带来不菲的收入,又会给当事官员与开发商通过博弈分享地租的机会。

除了土地成本和各项税收是明写在账面上的流向政府的开支外,隐藏的「腐败成本」构成了流向政府开支的另一重要环节。有官员此前称,房价中的部分成本属开发商用于行贿,这一房地产行业的「潜规则」已不是秘密。例如,2007年,重庆揪出一系列地产腐败「窝案」,近10名厅级干部陆续因收受开发商巨额贿赂而落马。其中,重庆市规划局原副局长梁晓琦受贿次数多,受贿金额超过1,589万元。

在工商联的报告中还提到,地产商每卖一套房子,卖房款中剔除流向政府的开支及其他各项开支外,留给企业自己的占房款的26%。这其中,企业还要负担员工工资、企业日常运营等成本,因此由地产企业单方面调低房价的空间已经很小。因此,有房地产业内人士戏称,地产开发商不过是政府的打工仔,而地方政府才是真正的幕后老板。

地方政府既是最大受益者,也就最有维持高房价的内在动力。至于百姓们关心房价甚么时候才能降到合理的水平?其实,如果地方政府想降房价,会很容易;但是,如果它不想降,房价就是降不下来。

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