中国楼市调控升级 风险加剧

中国多城市对房地产加码调控,北京3月17日发布最严格限购令。图为北京豪宅群。
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第177期
李正鑫

近日,中国大陆部分城市开启新一轮「楼市限购」调控,主要措施为增加房产购买限制条件。此外,中国央行(人民银行)加急发文,敦促商业银行控制房贷比、严控信贷。各界再次聚焦大陆楼市分化现象和所带来的风险。

 

一、二线城市限购令加码

中国大陆一线以及部分热点二线城市从2016年10月开始,不断推出楼市调控政策,导致一线城市周边地区及部分热点城市的楼市升温。在此背景下,2017年又一轮房地产调控悄然开启。3月份仅半个月内,多个城市出台限购或者限购升级措施。

限购令最严格的是北京3月17日发布的措施──认房又认贷,意思就是家庭名下有北京的房产、或者即使没有房产只要有过房贷,那就在限购范围;房屋总价在500万以下的是普通住宅,购买第二套房要交60%首付;房屋总价在500万以上的,购买第二套房要交80%首付;贷款年限只能25年以下。

此前3月1日,河北涿州市限购升级;2日,河北保定市涞水县出台楼市限购政策;7日,河北张家口市崇礼区限购升级。

部分省份的热点城市也收紧调控政策。2月28日,福建连江县发布楼市调控意见;3月3日起,浙江杭州限购再升级、13日浙江嘉善限购加码、15日江苏南京限购升级。3月9日,江西南昌限购升级、安徽滁州出台调控政策;12日海南三亚、14日江西赣州限购升级。3月15日,山东青岛市出台新规,限购升级。17日,石家庄、广州、郑州楼市限购升级。

 

央行严控住房信贷

瑞士银行此前发布报告称,2016年中国国内银行对房地产的总放款值可能在54至72兆元人民币,相当于银行总资产的24%至31%。

今年2月28日,中国中央财经领导小组召开会议,对房地产再次定调,并首提「完善一揽子政策组合」。会议指出,要紧紧把握「房子是用来住的、不是用来炒的」,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

据财新网3月21日报导,中国央行加急下发通知,明确要求银行各分支机构,要将住房信贷政策作为调控房地产「一揽子政策」的组成部分,合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策,并及时对辖区内住房信贷政策做出调整。一位央行官员表示,新增贷款占比要从45%下降到30%。

通知中并要求敦促商业银行优化信贷结构,控制房贷比重和增速,防控信贷风险,以及落实差别化住房信贷政策等。此外,要加大对首付资金来源和收入证明真实性审核。财新网表示,北京确实从多方面努力压制新增贷款中个人房贷的占比。央行人士指,2016年特别是下半年,部分城市新增贷款中的80%是房贷。

 

行政干预市场「治标不治本」

中国房产市场的乱象纷呈,中国政府出台限购措施这并不出乎外界的预料。但以行政手段干预市场,虽然能起到立竿见影的效果,却存在「治标不治本」的问题。外界认为,中国房价的非理性上涨是多种因素合力的结果,流动资本的大举进入,特别是地方政府严格控制土地供应,是房价高涨的主要原因之一。

中国大陆资深房地产研究人士、原华远地产董事长任志强曾表达对楼市限购令的不满,称其为「最烂的政策」。任志强表示,房价不涨是不可能的,「政府既想多卖地多拿钱,又不愿意给百姓涨工资,还奢望百姓都买得起房,那简直就是梦话。」

任志强认为限购政策终将产生许多后遗症,他形容:「心肌梗塞的时候,政府不是给你吃治心绞痛的药,而是打封闭,认为你不疼就行了,至于死不死都没关系。就好像现在的房价,只要不涨政府就满足了,至于大家买得起买不起都与它无关。」

 

各界关注中国楼市风险

北京理工大学经济学教授胡星斗表示,房地产完全绑架了中国的经济,也绑架了中国的金融业。中国的新增贷款基本上都是房地产贷款,这样托起了中国经济的虚假繁荣。中国房地产的确吹起了一个大大的泡沫,如果这种情况不改变,中国的实体经济可能几乎全都崩溃。对房地产进行限购当然是一个治标之策,但是最根本的还是要降低实体企业税收,方便实体企业融资,促进实体经济转型。

兴业证券报告认为,为了化解金融风险等,当局将会不惜一切代价去库存,但又不希望三、四线楼市呈现一、二线楼市的超级疯狂状态,因此会出台各种限购限贷措施。

英国《金融时报》分析,虽然中国政府试图通过政策措施令楼市降温,但是住房按揭(抵押)贷款仍然在银行贷款业务中占最大份额,反映出大陆楼市的快速反弹。

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