美国商务部9月26日发布的报告显示，美国8月的新屋销量比7月小幅下降且低于市场预期，但新屋销售均价大涨11.2%，创下历年来单月最高涨幅。分析人士认为，最新的房价数据进一步印证了美国房地产市场好转的趋势，但当下是否是最佳筑底时机，仍需谨慎对待。
8月房屋销售价量齐升
美国商务部的数据显示，8月的新屋销量为37.3万幢，较7月的37.4万幢小幅下降0.3%，比去年上涨27.7%。值得注意的是，目前美国的新屋销量水平与2010年4月时的前期高点持平，但那时主要是政府购屋税收减免优惠政策的推动。
尽管销量表现略逊预期，但8月新屋销售均价比7月上涨11.2%至25.69万美元，年涨幅达17%。今年以来，美国新屋销售均价累计上涨了16%。
除了新屋售价持续上涨外，美国的中古屋销售也表现不俗。8月的中古屋销量上升7.8%至年化482万幢的水平，达到27个月以来最佳表现。中古屋销售均价为18.74万美元，与6、7月持平，年增9.5%。自今年初以来，中古屋销售均价累计上涨21%。
另据标普公司9月25日公布的7月凯斯－希勒指数（S&P/Case-Shiller）显示，美国20个大城市的房价比去年同期攀升1.2%，超过经济学家平均预期的1%。纳入统计的20个大城市的房价都比前月上涨，涨幅较大的城市是明尼阿波利斯、底特律、芝加哥和亚特兰大。20个大城市中，有16个城市的房价比去年上涨。
种种迹象表明，美国房地产市场正在触底回升。穆迪经济讯息网首席经济学家赞迪（Mark Zandi）说，美国房市正在好转，起码房产价值开始止跌，「这就是往前走了一大步」。
由于市场泡沫破裂，房产价值缩水，美国一些申请贷款的购屋者被套牢，进而因资不抵债而丧失抵押品赎回权，导致房产被银行收回，并产生不良信用纪录。市场上被折价出售的房屋积压，拖累了整体房价。金融危机过后，金融机构经历了去杠杆化过程，紧缩了抵押贷款的信用条件，一些购屋者难以获得贷款支持。这两个因素影响了房地产市场的复苏。
房市泡沫破裂复苏缓慢
回顾美国在1950年后的历次衰退中，从未有过衰退强度如此剧烈，而衰退后复苏又如此薄弱的情形。这样的结果与此次衰退的特殊性分不开。
在以往的衰退中，直接因素是石油价格上涨、战争或是股市泡沫破灭引起的需求萎缩。随着央行放宽利率政策，房地产贷款利率下降，提高了购屋承受能力，消费者的购屋意愿上升，从而房地产市场会提前走出衰退。房地产市场的热络也会带动相关产业，例如：建筑、家用电器、银行业等，从而带动整个经济走出衰退。衰退期间积压的消费和投资需求，往往会在衰退结束后释放。由此，以往衰退的时间越长，随后的复苏就会越强劲。
这一次与先前各次的衰退都不同，因为是房地产市场自身的泡沫破灭了，在景气时期过度修建的库存，法定拍卖房屋的积压，增加了出清房产市场存货的难度。
另外，近几个月来，美国经济成长动能下降，就业市场的改善步伐迟滞，短期内难以根治的欧元区债务危机持续暗示美国经济成长的下滑风险。考虑到房地产市场与整体经济的联系，对美国房市的前景判断宜谨慎乐观。
信贷紧缩不利房市复苏
由房价下跌带来的资产缩水，也让大众的购屋观念出现根本性变化：美国梦不一定需要拥有自己的住屋。同时，银行对于购屋贷款的审查严格，也加大了购屋的难度。
美国联准会9月推出第三波量化宽松（QE3），目的在压低利率，刺激房屋抵押贷款发放，进而提振房市。然而，就算有QE3支持，房屋抵押贷款依然紧缩。
据房地美的数据，在7月底，美国30年期抵押贷款利率为3.49%；在9月20日，QE3公布后第一周，利率水平没有发生变动。美国银行抵押贷款部门高阶主管弗农（Matt Vernon）说：「每个银行都有固定的放贷能力，能处理的贷款申请有限。」
从主观上讲，因为银行的部分利润来自贷款利率和融资成本之间的差价，银行有自己的考虑。因此，虽然QE3创造了极度宽松的货币环境，短期内也不会大幅下调房贷利率。这也意味着，美国房市在短期内不会得到有效改善。
外国投资者购屋热情高
对外国投资者来说，投资美国房市一直很有吸引力。加上美元汇率走软，在房地产市场触底回升之际，正是很好的购屋时机。美国房地产经纪人协会的报告显示，截至3月止的12个月里，美国房市的国际销售额达到825亿美元，比截至2011年3月的664亿美元高出24%，占且同期美国房市销售额的9%。
加拿大、中国、墨西哥、印度和英国是前五大外国购屋者来源地，占外国总购屋者人数一半。其中以加拿大和中国的客户数量上升较快，所占比例分别从2007年的11%和5%上升至目前的24%和11%。这些人购屋讲究地段，多数分布在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州。欧洲人倾向在东海岸购屋，而亚洲人较中意西海岸，佛罗里达州备受南美洲购屋者的青睐。
目前美国的房价几乎已经退回到10年前的水平，美元贬值也提高了国外购屋者的购买力。据《华尔街日报》报导，以加拿大加元和美元汇率的波动为例，10年前，1美元约合1.53加元，现在1美元约等于1加元，一栋价值150万美元的房屋在10年前价值229万加元，现在相当于146万加元。
美国房地产经纪人协会的报告分析了国外购屋者在美国买房面临的问题。有些购屋者在达成交易前止步，原因在于税收、保险等成本开支，以及移民政策的限制，还有加上房产税之后的投资回报率不理想等。这些因素也印证了那句话，房市有风险，投资须谨慎。
