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中國房地產面臨旺年還是荒年?

中國房地產面臨旺年還是荒年?
中國房市近年不斷上漲,引發泡沫化憂慮。圖為今年4月北京春季房地產交易會上銷售人員對潛在的購房者介紹房屋情況。
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第74期
宋傑

多年來中國房價的快速上漲,使得社會各界關於房地產泡沫的爭論日益激烈。如何讓房價與購買力保持均衡?如何讓地產業健康發展成為支撐經濟復甦的中流砥柱?如何加快保障房屋建設,讓低收入人群安居?已經成為中國目前迫切需要解決的現實課題。

越控越高房價入怪圈

自2003年以來,中國幾乎年年都有樓市調控政策出台。自2010年初至今已有大大小小30多次房產調控政策,但房價卻是越調越高,似乎走了一個怪圈。

中國專家普遍認為,今年9到12月房價必然上漲。究其原因,一是今年8月份消費者指數(CPI)預計會達到3%,甚至5%或6%。二是銀行存款已經出現「負利率」。三是人民幣升值和通貨膨脹預期依然存在。四是其他行業資金和熱錢一直如影隨形地跟著房地產。五是國民生產總值GDP增長和寬鬆的貨幣政策。對比過去近10年的貨幣發行量和房價變化後發現,房價的漲幅和廣義貨幣發行量的漲幅幾乎是同步。央行網站的數據顯示,中國的廣義貨幣供應量2000年為13.24萬億,2010年將突破70萬億的大關,達到71.84萬億。六是房地產已經成為地方政府50%的財政收入來源。地價上漲給地方政府帶來太多的黃金白銀,調控高房地產價格就等於動地方政府的奶酪。七是城市化進程迅猛,城市人口不斷膨脹,例如:結婚或工作或小孩讀書,將產生巨大的購買需求。八是家庭結構分裂快速,購買需求增加。九是房地產關係到60多個相關產業發展。

最後產生的結果是,政府不會讓房價大跌,也不會讓房價暴漲,只會讓房價繼續保持上漲。

高房價抑制內需製造金融危機

房價的高漲,一方面帶來了土地開發的熱情,帶來投資的上升,拉動了經濟的增長;另一方面卻如一把雙刃劍,成為城市居民消費的障礙,給中國當前最為急迫的啟動內需帶來負面影響。因為高房價使大多數購房者背上了沉重的債務,只能省吃儉用,壓縮消費,從而造成內需消減。

高房價也導致產業發展失衡,可持續發展之本被釜底抽薪。近年來,中國民營企業普遍出現利潤低、投資回報率差的現象,許多行業投資回報率低於3%。這樣低的投資回報率,帶來兩個問題,一是企業效益不佳,銀行不願向其提供貸款;二是企業投資人因為回報率低,抽調其中的資金參與房地產的投資與炒作。這將會造成更大的泡沫。眾多實體企業進入房地產業不是一件好事。

高房價使銀行金融風險陡然加大。近年來,房貸一直被中國銀行界視為優質貸款專案,各大銀行為了爭奪此項業務惡性競爭,不斷降低門檻,導致房貸規模成倍擴大。央行資料顯示,在上半年7.37萬億元新增信貸中,有5,381億元的信貸資金進入房地產開發領域。中國房地產開發資金構成與國外相比,存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題。目前全國房地產銀行貸款依賴水準在50%左右,而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高於80%。銀行承擔的風險與房價上漲成正比例增加,一旦房價較大幅度下降,地產金融危機不可避免。

歐美房市至今疲軟不振,加上人民幣匯率看漲,外資紛紛轉戰熱度不退的中國房市,加重房價上漲能量。據《廣州日報》報導,今年3月份,國資委要求78家非地產主業央企退出房地產市場,但至今還看不到到底哪些央企割捨了地產業務。顯示央企仍看好後市。

中國購房者年輕化泡沫破滅將危害社會

伴隨著房價高漲,購房者年輕化趨勢明顯。多家房地產仲介的資料顯示,房地產市場的購房主力已由原來的35歲左右下滑到30歲以下。在廣州,20~30歲的購房者占比已經從前兩年的10%上升到20%。

專家認為,傳統觀念、家庭小型化、投資管道單一、房價高漲是導致年輕人急於買房的主要原因。未來幾年,除非各級政府加大政策執行力度,切實增加保障性住房、中小戶型商品房供給,控制房價上漲,否則購房者年輕化趨勢可能進一步深化。

然而,購房者年輕化不意味著年輕人購房能力的提升。大部分年輕人之所以有購房能力,大多是源自父母的幫助。出於種種原因,年輕人被迫尚未在社會立足的情況下,加入買房大軍,背上沉重的還貸負擔,有可能引發系列社會問題。年輕人買房後,50%的收入要用於供房,可用於其他消費的收入大幅縮減。巨大的擠出效應抑制了其他產業的發展,進一步惡化了投資經營環境。

專家:預計未來五年將是熊市

近日,《財經》特約經濟學家謝國忠為美國《商業周刊》撰文說,中國房地產市場已經進入「溫水煮螃蟹」的階段——雖然目前還看不到危險,但是隨著溫度升高,危險將大大增加。但是等到房地產開發商和投資人士意識到危險來臨時,他們已經沒有能力做出反應。

文章中說,中國房地產市場已經見頂,預計未來五年內都將是熊市。房地產價格平均水準會下跌一半以上,土地出讓價格可能會跌得更多。在地產泡沫最嚴重的浙江,房地產價格跌幅可能會超過80%。

他說,隨著人民幣升值預期和資本加速流出,中國房地產市場將在未來兩年內出現一輪加速下跌。2012年可能是中國房地產市場的「荒年」。

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