最近幾個月，一直充當中國龍頭產業的房地產業處於風聲鶴唳狀態，各種傳言紛起，尤其是銀行限貸令頒布之後，資金飢渴成了中國所有企業的傳染病。先是一些地方出現了客戶斷供現象，一些客戶寧可銀行將房屋沒收也不願意再繼續供款，於是先是中國媒體驚呼各地出現了「斷供潮」；接著又是各地銀監局出面闢謠，稱「斷供潮純屬子虛烏有」；繼而是房地產企業開始降價促銷，而拉開這一幕大戲的是房地產大亨深圳萬科公司。從8月底開始，萬科在長江三角洲地帶做了房市降價的「帶頭大哥」，拉動了降價潮。一向對中國唱好的摩根史坦利為了保證自己信譽，終於開始「預測」中國房地產有崩盤的危險。
當所有目光對準房地產市場，並希望政府能夠有所作為時，一個更大的危險卻被忽視了，即房地產市場陷入蕭條之後，中國各地的地方政府即將面臨的財政危機。
房地產業與政府的關係
自從1990年代初以來，中國的房地產業在20年間經歷過兩輪大起大落，而其大起大落均與政府有直接關係。有人將中國房地產市場稱之為「政治市」，不無道理。所謂政治市，是指讓一個市場化的行業發展滲透了政治因素，其含義有兩重：一是指政府出讓土地的收入及房地產業上繳的稅收，早已成為各地政府財政收入的主要來源。一般來說，土地出讓金收入已占到地方政府財政收入的一半。2004年全國出讓金的價款更達5,894億元，占同期地方財政總收入的47%。而2005年與2006年兩年，全國土地出讓金收入均超過萬億，而2005年地方財政收入總共才達14,597億元──從土地出讓金占地方財政收入比例之大來看，說其構成了地方政府的財政命脈也不為過。二是指政府官員也早將土地批租作為牟取私利的重要管道，國家審計署早就公布：80%以上的貪官均與土地有涉。自從國家審計署每年公布審計結果以來，土地審批一直是審計署稱之為腐敗黑洞的領域。
房地產業資金鏈條正在斷裂
房地產業與地方政府之間的關係，我已經在不少文章中反覆強調過。這裡再提供一組房地產業的平均負債率數據：2006年，中國房地產企業的平均負債率為72%，2007年上半年75家上市房企的平均資產負債率為59.55%，北京房地產業平均負債率高達79%。
今年上半年，監管部門對上海房地產企業貸款情況及其資金狀況做了抽樣調查。調查結果顯示，上海房地產開發企業總體資金來源減少，資金趨緊，負債率上升，部分過度擴張的企業面臨資金鏈斷裂危機，但目前尚未成為普遍現象；如果政策面繼續趨緊，房地產企業資金鏈可能斷裂，銀行貸款面臨的風險不容樂觀。
地方政府債務雪上加霜
房地產業全面告急，不僅將造成銀行貸款的巨大風險，還將造成地方政府財政收入斷流。這些年中央政府揮金如土，但地方政府卻債台高築。之所以會如此，倒是全拜前總理朱鎔基1994年實行分稅制之賜。
分稅制的主要成果，是使中央政府控制住了大部分的稅收收入，重新掌握了財政主動權。但分稅制只是成功地重新分配稅收收入，並讓中央獲得錢袋滿脹，卻根本沒有涉及中央與地方政府之間支出責任的重新分配。分稅制之下，地方政府財權小，但事權極重：由市、縣兩級財政承擔全部的養老、失業、低保、撫恤和其他社會保障項目的支出，中央卻不用掏錢支付任何社會福利事業。當中央政府把大部分的收入都抓在手裡、卻將大部分支出責任都推給地方的時候，地方政府為了維持本身的運轉及官員利益，只能想方設法羅掘稅源，壓榨百姓，並大量舉債。
早在2001年，有關專家使用目前國際上普遍採用的財政風險矩陣法，推算出中國縣及縣以下的財政虧空約為2,100億元，縣鄉債務規模超過1萬億元。此外，全國2,800多個縣（市）中，有三分之一以上的縣面臨財政赤字，依靠舉債度日。
中國財政部經濟建設司曾就地方政府負債做過專項調查，並於今年6月發布了《中國城市負債問題的調研報告》。該報告抽取了全國65個大中城市作調查樣本，要求這些城市填報的城市財政債務包括國債轉貸、財政借款、外債、財政性投資公司債務、國內銀行借款、地方商業銀行不良資產以及財政對外擔保承諾。據統計，2004年這65個城市的本級財政債務總額為5,620億元左右，而財政部估算這65個抽樣城市的總負債額在7,000億元左右。按照平均數推測，全國地級及以上城市的負債總額為10,800到12,000億元。財政部的調查結論指出：1998年至2004年，這65個城市的負債年均增速高達40%，遠遠超出13.4%的GDP年均增長率和17.6%的可支配財力增長速度，債務率（債務餘額/可支配財力）已經超過100%。
地方財政風險迫在眉睫
中國財政部指出，很多城市政府已感受到債務的沉重壓力，建設項目拖欠銀行貸款本息現象普遍，有的城市已陷入借新債還舊債的惡性循環。目前潛在債務風險較大的城市主要是中西部的省會城市和東部及中、西部的地級市。鑑於還債高峰期陸續到來，對於大多數還只是「吃飯財政」的地方政府來說，這就意味著巨額隱性財政赤字和地方債務。
中國房地產市場與股市兩者的重要性於中國經濟完全不一樣。股市的蕭條，最嚴重的後果是股民破產，而房地產業進入蕭條狀態，一是將導致將近30餘個上、下游產業的衰退，二是將有大量人失業，三是將給債台高築的地方財政以最後一擊──只是中國不像美國，還有地方政府如阿拉巴馬州傑佛遜縣政府宣布破產一說，「天塌下來還有中央政府頂著」。
