泡沫经济是大家很熟悉的名词，然而从国人的行为来看，许多人却仍未了解泡沫经济和它造成的严重后遗症。很多人仍争相投入中国的泡沫经济，甚至歌颂以往泡沫经济所带来的繁荣，并且把泡沫经济破灭所造成的不景气怪罪给其他因素。
泡沫产生的原因》 假性需求增加，预期心理循环作用
房屋市场是国人相当熟悉而常出现泡沫经济的市场，因此我们可用上次不动产泡沫的演变来观察泡沫经济的特质与祸害。人们对房屋主要有两类需求，一类是为了自用或出租的一般需求，另一类是买了之后要等涨价卖出赚钱的假性需求。不少人买房子时也可能兼具这两种目的。在房价平稳时，一般需求随人口和所得增加等因素而相对平稳地成长，而假性需求则因少有暴利可图的机会而不会很多。
然而当某些因素如油价上涨、游资过多、政策利多、或者有其他业者可以炒作的题材时，就会有较多人认为房价会上涨，业者也会透过广告等方式来让更多人民认为房价会上涨。于是假性需求会增加，房价也就会上升。而由于很多人都是用最近的上涨率去预测未来可能的上涨率，因此房价上涨常使更多人认为房价会继续上升，假性需求因而继续增加。这就会形成一个预期房价上涨使房价真的上涨，并使预期房价和实际房价进一步上涨的动态循环作用，这种由预期心理推动的循环作用就是泡沫经济的重要特质。
而一旦房价继续上涨的预期和泡沫形成之后，一般性需求中也会加入假性的成分而增加。我国大部分人买房子都要先储蓄一笔自备款。若某人原本打算储蓄十年以得到足够的自备款，但到第九年时发现房价要涨了，不快买不行，因此他就会设法多借一点钱来提早购买。这就使那年房屋需求增加而房价上涨更多。而房价继续上涨就会逼使那些只存了八年、七年自备款，本想两、三年后再购屋的人也提早购买。房价上涨严重时甚至刚开始存自备款的人也要设法先购买。这些一般需求大量提前购买及假性需求的增加，就会使房价上涨很多，不只是建筑相关产业繁荣，一般拥有房屋的人也觉得自己变有钱而更大胆的增加消费和其他各种支出，于是整体景气也变繁荣。
泡沫破灭的伤害》 泡沫愈大，泡沫后不景气愈大愈久
可惜这种繁荣并不能持久，当炒作题材消失例如油价大幅回跌，或者房价涨到太离谱而使多数人认为它不太可能再涨时，假性需求就会减少。另外当原本要在未来几年才实现的一般需求都提前购买之后，接下来那几年一般需求当然就无法像平常一样多而也一定要下降。因此泡沫所造成的房价上涨在一段时间后一定会停止上涨甚至有点回跌。而这一来大家的预期就会转成房价下跌，假性需求消失甚至变成负的，也就是很多投机购买的房子都要拿出来卖掉。一般需求也因为要延后等跌价再购买而大幅减少。于是房市就进入价格和预期价格循环下跌的泡沫破灭过程。
泡沫过程中假性需求购买了大量想再卖出的房屋，泡沫破灭后即使一般需求不变，这些房屋也会抢走一批生意，而使需要再新建的房屋数量低于正常时期。泡沫愈大愈久，假性需求累积下来须卖掉的房子就愈多，因此泡沫破灭时降低房屋需求及生产的力量，以及使房价下降的力量就愈大，这些假性需求所买下的房屋也要愈久才能消化掉。而泡沫时期房价涨愈多，泡沫后认为房价要大跌而延后购买的人就愈多。泡沫时期提前购买的人愈多，泡沫后剩下来的一般需求就愈少。因此泡沫愈是严重，泡沫后的不景气也就要更久的时间才能把那批假性需求的房屋消化掉，也就是泡沫愈大愈久，其后续的不景气也会愈大愈久。
台湾八○年代的大泡沫教训》 空屋124万户，整体经济景气低落
我国1980年代后期开始的十年大泡沫让房价上涨三倍以上。依2001年政党轮替之后所做的调查，全国新建而没人住的房屋，也就是假性需求所累积的空屋，竟高达124万户。而我国正常时期每年大约只要8万户新居。为了消化这大量假性需求造成的空屋，泡沫破灭后我国房屋建筑业的生产和就业少掉一半，建材等相关产业也随着陷入不景气，而房屋建筑工人失业率比一般劳工高出一倍以上。许多人民不只资产价格下跌，而且还要背负泡沫时勉强借钱购屋的负债，因此只好减少其消费支出。这当然就使整体经济景气更低落。所以1998年之前鼓吹和纵容泡沫经济的那些人，其实要为后来的不景气负最大的责任，但他们却还是吹嘘他们用泡沫经济所造成的繁荣，而用泡沫破灭后的不景气来指责别人。日本泡沫破灭后经济停滞十年，我国的泡沫更大，但近年仍能有4%左右的经济成长，人民和政府其实已是非常努力。希望那些当年造成泡沫的人不要再欺骗误导人民，更希望人民和政府记取过去的教训而都不要再盲目鼓吹和助长泡沫。
而泡沫愈大，泡沫破灭后不景气就会拖得愈久这个道理，也是人们投资时不可忽略的现象。我国以往房市也有景气循环，但每次循环的时间只在七年左右。1980年代后期的泡沫特别大，因此其后不动产不景气的期间也就特别长。
中国房市前景如何？》 泡沫终将破灭，勿做最后一只老鼠
中国的房市已繁荣多年，很多专家都认为已出现明显泡沫经济的特质之一，然而中国房市的泡沫却一直未破。泡沫经济的历史显示没有不破的泡沫，但我们很难断言中国的泡沫何时才会破。而泡沫经济吸引人的特质之，就是只要能在泡沫破灭之前退出，不要做最后一只老鼠就可能赚钱。因此中国或其他地方的泡沫即使已有危险，仍会有很多人冒险投入，甚至真的赚到钱。不过仍要冒险投入泡沫投机生意的人要注意的是膨胀得愈久的泡沫，随时破灭的机会愈来愈高，将来破减时会造成愈大的伤害，而且后续的不景气会愈拖愈久，而使套牢其中的人损失愈大且愈难脱身。
房市的泡沫通常也不只是房市的问题，相关的投机市场如股市也会和房市有所互动。特别是货币与信用的膨胀更常是泡沫经济中火上加油的重要因素。而泡沫破灭之后所形成的巨额呆账及信用紧缩更常是经济不景气的重要因素。我国上次泡沫在这方面的政策错误和所造成的伤害比房市泡沫本身还要严重，容日后再来讨论。
