房地產是不是一個好的投資標的?早期,也就是大約在民國40、50年代,甚至60年代,風險還很大,除非是相當富有而且是有計畫性的土地購買者,否則,要取得入場券的資格並不容易。
近15年來,房地產以飆漲的速度攀升,讓很多人感嘆買不起。但是仔細觀察,50年前有資格參加房地產競爭圈的比例,與現在相比如何?當時買房對六、七成國人而言是遙不可及的夢想,現在則是六、七成的國人擁有自有住宅,其中的二至三成,有能力與條件尋覓第二、乃至第三個不動產,也由於短期投機操作盛行,政府才推出房地合一稅,試圖遏止這股不正常的現象。
投資房地產最常出現的三個問題
但是,房地合一稅讓不少人感到憂慮,紛紛探詢,現在是房地產進場的好時機嗎?房地合一稅是不是會讓房地產稍微降溫與看淡?要買在哪裡、投資哪裡?
一個重點就是,如果沒有驚天動地的大事發生,如戰爭、持續性天災或世紀疾病等,「房價是回不去了」。為甚麼?「因為台灣的土地愈來愈少」。其實世界主要國家都面臨這種情況,過去我們曾經熟悉的耕地,如今一棟棟高大建築崛起,許多鄉村的豪華農舍櫛比鱗次,都說明土地變少、價格必然不會走跌的趨勢。
對許多退休族群來說,房地產比股票相對穩定許多,即使房價不幸貶值,至少還是一棟自有的不動產,不論自住或出租都可以,也能等待房價回漲的時機,再不然就是留給子孫做資產。
克服房地合一稅的關鍵在於耐心
換言之,房地產在現今的台灣,已經沒有所謂「不好的時機」,因為物以稀為貴,甚麼時候進場都比不進場要好。然而,許多購買房地產的人,就是希望藉由快買快賣、讓資金快速滾動,不斷尋找下一個投資點。至於房地合一稅,其實只要秉持「不在短期內進出」,就沒有房地合一稅的問題。
不過,房地合一稅會讓想要短期進出的計畫改弦更張。亦即,投資房地產,就不能純粹以「投資」的心態看待,而是必須最少要持有三至五年以上。這確實會讓投資的「樂趣」減少大半,在持有投資標的的這幾年中,人生還有甚麼事情可做?相信不少退休族對房地產的興趣因此會有所消減。但是,利用等待增值的三、五年時間,尋找下一個投資點,是有必要的。如果每季、每半年或一年,看著房地產在增值,就會覺得興致勃勃。
投資房地產的三個必要原則
既然是退休族投資房地產,當然也不希望被套牢。三個避免被套牢或難以脫身的原則必須謹守:
首先,必須選擇自己熟悉的區域,不論是自己曾經住過、工作過的區域,都比陌生的地方來得好。因為熟悉,對市場行情較清楚,對街道或周邊公共設施也了解,總之,「熟悉是讓人安心的環節」。
第二,必須是自己喜歡的環境與建物。不論是台灣的北、中、南、東,都必須親自到訪過,千萬別跟著朋友或投資團投資。若連當地都沒有去過就跟著出資,是為「盲從」;即使到過當地,也要看環境與建物,是不是自己喜歡的,如生活機能佳、交通便捷、氣候乾燥清爽、步調悠閒等。如果連自己都不喜歡,就難以說服買家,亦難以脫手。
第三,必須維持建物的優質性。出租或長期放著都不是好方法,除非不得已。雖然出租有租金收入,但房屋會折舊,這與將來脫手機率高低有絕對關係。比較好的方式是將其簡單裝潢後,固定時間去整理、打掃,維持房子的「人氣」。如果定時整理房屋,讓它始終看起來可口,就愈有投資的效益。
總之,投資房地產的好處是可以藉機到處走動。每個地方的人文風情都不一樣,不動產的代價很高,但附加價值不少,與其每天早上盯著電視看股市曲線圖,投資房地產更有經濟效益。(本文由Money101.com.tw提供)
退休族投資房地產區域(都會區)優劣分析
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