本文為「財經搖滾」影片第七集《年輕人該買房嗎？瞭解房地產投資的真正價值》的文字精華版，歡迎讀者在YouTube搜尋「財經搖滾 林茂昌」頻道並點擊訂閱。
主持人安慈：年輕人到底應不應該買房？買房和租房的差異在哪？房子作為投資標的的意義又是什麼？
茂昌老師，我覺得應該要來聊一下，對台灣人來說好像滿重要的一個議題。因為「有土斯有財」，可能在我們爸爸、媽媽，或者是爺爺、奶奶那個年紀，大家都會覺得我的田、我住的房子，我就要把它買下來。
可是對於現在的年輕人來講，「買房子」好像變得不是那麼必要，甚至於覺得我今天想要投資才去買房子。對於將房子的作為投資的一個目標來講，茂昌老師的意見是什麼？
▲《看》雜誌「財經搖滾」專欄作家林茂昌。吳長益攝影
該不該買房？房地產的抗通膨意義
林茂昌：現在的問題還是在於「通貨膨脹」。可以抗通膨的資產，最主要一個就是「股票」（equity），另外一個就是「房地產」（real estate）。以全世界的潮流來看，因為貨幣供給不斷增加，所以資產的價值都不斷膨脹。投資哪一種比較好，其實見仁見智。
早期來說，尤其像巴菲特這些人，他們認為「投資企業」才是最好的，就是買這些大公司的股票，它的價值是人在經營，所以獲利會隨著經營一直往上，價值一直上升。
但是房子就是房子，會往上隨著物價水準、隨著當地的發展在上升，相對的跟股票比起來，其實有局限性。可是我們看這幾十年來，尤其最近一、二十年，房地產的上漲已經不是過去比較靜態的樣貌，現在房價高漲變成買房者，或年輕人、自住需求者一個很大的障礙。因此政府可能有一些相應的貸款補助，如最近的「新青安」貸款，甚至把貸款的年限拉到40年這麼久，對於真的想要有自己房子的人來講，也算是一個福利。
兩種思考：政策考量與還款能力的
我們一方面要從政策面，另一方面要從年輕人負擔面，這兩個角度來看。政策面如果希望房價不要漲得那麼厲害，其實是要抑制需求，結果卻補助購屋者。當然用意良善，但實質上會把抑制房價的目的打了一個相當大的折扣。所以新青安對於抑制房價並沒有幫助，但是的確可以幫忙購屋者減輕貸款壓力。
回過頭來從年輕人買房的角度來看，新青安貸款有優惠、有補助當然要去貸，尤其你真有自住需求。至於說四十年或者說這個貸款的壓力是不是太大，必須跟自己的所得、自有資金是多少，將來貸款之後每個月還款占所得的百分比多少、現在幾歲了，自己要盤算。
一般來講，40年的確長了一點，看起來每月還款是比較輕鬆，其實不輕鬆。你如果30歲貸款，那就是70歲才還完貸款，那你65歲還在繳貸款。當然可能未來通貨繼續膨脹以後，剩下的那些尾款其實數字已經不大了，有可能是這樣，但不管怎麼樣，從理財角度來看，還40年是一個非常長的時期，要慎重考慮。
安慈：老師，如果我今天是一個很認真想要透過投資達到財富自由的人，或者是想讓我自己日常生活的手頭寬裕一點點的話，您會建議我今天繳了這個房子的貸款，把它的金額也計算在我投資的金額內嗎？還是您覺得這應該是分開兩件事？
林茂昌：所得換成資產然後來「抗通膨」，這是先決條件。我們今天的社會，其實就是通膨的壓力過大，然後慢慢產生財富的差異，有資產的人跟沒有資產的人，差距越來越大。
年輕人要做的事情就是，把他的所得換成資產，然後來抗通膨。薪資成長的速度比物價，或者比股價、房價漲的速度慢很多，所以才要存錢去買股票投資，或者買房地產。至於怎麼樣來搭配，每個人不一樣，每個人所得不同。如果所得很少，連買房子的頭期款都不行，當然首選還是先買股票，付一點房租，因為股票的門檻畢竟比較低。如果你已經達到一定門檻，可以買房子，也有自住的需求，就可以試著來買房子。
該不該買房？能不能游刃有餘繳貸款
買房子我覺得還要強調一點，你可能買新蓋的房屋，也有新成屋或中古屋，或者更老的房子，價位不一，不同的區位也不一樣。當然越貴可能越好，很多人會說越是市中心的房地產，將來漲幅越高，都暫時先不要管，先要管的是你將來支付貸款能夠輕鬆自如，不一定要輕鬆，但至少不要很困難。
每個月節衣縮食，很辛苦地才把這個房貸還出來，千萬不要做到這樣，一定要弄成游刃有餘來繳房貸。你不曉得哪一天，工作出現問題，或是說生病了，這些都有一些波動，你壓得很緊的時候，這個房子很有可能就不保，就是有時候會斷頭，親朋好友又沒辦法臨時資助的時候，那是很痛苦的。
所以我會奉勸投資人，你的薪水夠高，然後有一筆財富可以買房，那恭喜你，但是選擇房屋的時候，還是保守為主，確保能夠及早把貸款繳完，有一個房子可以抗通膨，這樣子就很好了。
安慈：我覺得茂昌老師剛剛講到一個重點就是，因為每個人對房子的喜好不一樣，有些人可能想要離自己的父母近一點、有些人想要住在公司的旁邊、有些人想要住看起來很漂亮像豪宅一樣的房子、有些人覺得我住舊公寓就好，真正的重點其實是，未來不管你是貸款30年還是40年，在這漫長的還貸款的歲月當中，有沒有辦法真的遊刃有餘地來繳這個貸款，才是很重要的事情。
我覺得這應該也牽扯到每個人對於自己的風險控管能力。老師剛剛提到說「抗通膨」的資產，首先是股票，再來就是這集節目提到的房地產。可是另外一個問題就是，到底什麼是通膨啊？
▲通貨膨脹使房價不斷上升，這也是投資房產的根本原因。Adobe Stock
何謂通膨？過多貨幣追求過少商品
林茂昌：通膨當然就是大家講的物價指數的上漲率，基本上通貨膨脹就是物價每年不斷上漲。但是為什麼每年物價會上漲？這個有很多的原理，我比較傾向就是前美國聯準會主席葛林斯潘（Alan Greenspan）講的，在金本位時代以黃金來做交易媒介的時候，那個時代基本上沒有通貨膨脹。因為錢就這麼多，偶爾有通貨膨脹，是因為哪裡挖到金礦，有新的黃金供給，那麼相對的物價就會上漲。
假設全世界只有10棟房子，然後有100萬元，平均起來一棟房子10萬元。現在貨幣變多了，全世界的貨幣不只100萬，變成200萬元了，那是不是一棟房子價值差不多20萬？
也就是說，錢很多、很多的時候，太多的錢來追求同樣的物資，當然物價就上漲。當然物資很複雜，有股票、有房子，有大眾物資、紙、鋼鐵、汽車，有很多。但是基本上可以想像，一些貨品在那邊，另外就是錢，就是這兩邊，當錢不斷增加，可是商品沒有增加那麼多，通貨膨脹就會起來了。
台灣出口暢旺 資金回流股市和房產
台灣通膨的壓力一直在，也不是誰的責任。我們是以出口導向國家，台幣不太可能過度升值，因為如果把台幣升值，會對其他外銷產業造成重大打擊，所以不太可能升值得太厲害。既然維持一個匯率水準，然後出口多，貨幣一直增加，台灣就是一直在通膨，這些通膨的資金也不會呆呆的就放在銀行裡，一定會出來做投資。所以兩個管道，一個是股市，股市它會透過資本市場再變成實質投資，就是新的事業很活潑地進來；另外一部分就是比較保守的，可能就是在房地產裡面。但是兩邊，這個兩輪的車子一直往前，沒有買房地產也沒有買股票的人，用薪水相當於用11路，就是要跑步，永遠追不上，所以一定要投資。
安慈：原來如此。茂昌老師剛剛提到了，到底我們為什麼要投資，因為其實不管是新聞或者是財經專家，常常都會提到通膨的因素。這集節目裡，茂昌老師非常詳細而且用很簡單的語言，來告訴我們到底什麼是通膨，以及通膨對於我們日常生活中的影響。真的非常謝謝茂昌老師，我們下集再見。
