2024年中，政府連續祭出第六、七波信用管制，震盪房市。台中市不動產開發商業同業公會在年終展望記者會上除公布台中房市現況，也剖析地主心態與建設業困境。該會理事長林正雄表示，2025房市量縮價穩，他呼籲政府，房市受政策、大環境影響，新青安政策退場前，需有完善機制，否則未來年輕人買房壓力大。
》2025年 剛性在線投資退場
林正雄估計，2025年台中三大推案熱區為重大建設完工的水湳經貿園區、南台中的13期重劃區、北屯14期重劃區。依據市調會資料，13、14期成交價格落在63-73萬，地段佳又是品牌建商的成交價已突破78萬。七期則可能從天花板的80萬突破百萬大關，帶動水湳經貿園區成為台中下個成交單價突破百萬的區域。
該會市調會主委溫宗良分析，2025年房價回歸基本盤，而投資型、投機型產品宣告退場。改良的首購宅為符合剛性需求產品，2025年市場多見25-35坪，總價約1,500萬以下；新興重劃區則以35-45坪、2,500－3,500萬為主力。
而金字塔頂端客戶受限於4,000萬豪宅門檻，60坪以上的高價產品在市場上仍較少推出。
台中土地成交情況部分，2025年度的土地交易熱區落在烏日前竹重劃區、13期重劃區與龍井與大肚的非都土地。此外，具有危老建物資格、面積大的土地也是建商必爭之地。
台中市不動產開發公會副理事長張正岳。謝平平攝影
》高來高去的「地主心態」
土地是推案的關鍵成本，過往，黃金地段的地主出爾反爾，說好180萬可談，屆時又反悔，房仲為此吃盡苦頭，一月三價亦不為過。而2024年開發商購買土地速度減緩的原因，與高來高去的「地主心態」也有部分關係。
某開發商今年12月透露，在海線購買土地價格每坪約28萬，半年後，原地主又向他推薦鄰地，價格已然翻了一倍，該名開發商只能拒絕。
另名任職建設公司的高管也表示，地主往往認為自己的土地位置更好、面積更大、賣相更佳，參考實價登錄後再加價，最終達到令人咋舌的地步，大型建商也只能縮手。該名高管指出，每塊土地使用強度不同，產品規劃也不同，即使鄰近土地價格也不一定能相互作為參考。
》政策＝房市晴雨表 盼早日底定
2024年全台推案金額推估為1.7兆，年增19.2%，推案戶數約8.4萬戶，而全台買賣移轉棟數預估為35萬棟，但截至2023年的全台待售餘屋總數超過10萬戶，看似大好的房市內有玄機。
林正雄表示，2023年政策多擾，去化速度慢，而政府在2024年下半年祭出第六、七波信用管制後，Q4推案量逐月減少，全台建照創下6年新低（14.5萬戶），全台買賣移轉棟數從2位數的年增率，自9月開始下跌。
林正雄直指，開發商認同政府以政策來解決住房問題，但社會福利政策與產業政策應進行區分，他頗不認同「重稅」可抑制房價。
據財政部資料，「房地合一1.0」實施後的54個月內，稅收達386億，每戶平均吸收22.5萬，「房地合一2.0」上路後的41個月內，稅收達2,259億，2024年每戶平均為74.9萬，是墊高房價主因，「政策疊床架屋，影響房價。」
林正雄期盼，所有政策在2024年、2025年初盡快底定，避免造成房市繼續波動。他表示，從奢侈稅到2025年1月即將實施的《國土計劃法》、台中市訂定「囤房稅」，都讓建商購地趨向保留，但民眾剛性需求仍在。
》剛性需求仍在
以台灣人口結構來看，目前購屋主力落在1979-1998年出生的692萬人。雖然台灣人口「生不如死」，但估計未來20年、每年平均有34.6萬人準備購屋。現今台灣家庭結構改變，2015－2024年增加82.7萬戶，每年約有8萬戶的買房（或租房）需求。
目前全台屋齡50年以上的老屋約13%、31-50年屋齡佔42%。林正雄表示，此三種皆為房市剛性需求基本盤，預估可延續20年。
他表示，2024年新增房貸金額8,223億中，六成使用新青安優惠政策，取消後，恐怕影響已購客戶未來交屋，政府欲取消優惠政策，需有配套措施為佳。
台灣預計在2026年5月開徵碳費。謝平平攝影
》下世代建築 智慧與BIM結合
碳費及將開徵，2024年議定碳費每公噸300元（二年調整一次），預計2026年5月開徵。該會副理事長張正岳預估，混凝土、鋼筋等承包商將轉嫁碳費成本與開發商，增加營建成本。
找到降低建材與空調能耗的替代性工法，是開發商當務之急，他舉例，預鑄、鋁模、以BIM進行管理、使用再生能源等，都可以節能減碳，他估計新世代工法估計大約十年成形。
除碳費之外，張正岳認為，川普第二任期開始後，烏俄戰爭、以哈衝突極可能劃下句點，毀損的大量建築重建將可能造成鋼筋、混凝土價格再度走揚，屆時營建成本居高不下，但台灣房市榮景或可能不受影響。
他表示，台灣經濟成長今年超過4%，2025預計破3%，即使傳統產業如工具機等因供應過量、日幣貶值，表現不如預期，但台積電供應鏈穩固，台灣將成世界AI中心，經濟持續看好，房市也榮景可期。
林正雄分析，台灣境外資金回流台灣的1,561件案件中，金額達3,351億，其中1,619億已進行工商投資，另有1,700億已屆5年限制（不得投入房地產），未來是否可能再度投入房市？他認為答案是肯定的。他指出，今年年中，台股突破2萬點，房市火熱買盤再現，即是民眾認為股市高點已至，將資金轉入房市。
