最近几个月，一直充当中国龙头产业的房地产业处于风声鹤唳状态，各种传言纷起，尤其是银行限贷令颁布之后，资金饥渴成了中国所有企业的传染病。先是一些地方出现了客户断供现象，一些客户宁可银行将房屋没收也不愿意再继续供款，于是先是中国媒体惊呼各地出现了「断供潮」；接着又是各地银监局出面辟谣，称「断供潮纯属子虚乌有」；继而是房地产企业开始降价促销，而拉开这一幕大戏的是房地产大亨深圳万科公司。从8月底开始，万科在长江三角洲地带做了房市降价的「带头大哥」，拉动了降价潮。一向对中国唱好的摩根史坦利为了保证自己信誉，终于开始「预测」中国房地产有崩盘的危险。
当所有目光对准房地产市场，并希望政府能够有所作为时，一个更大的危险却被忽视了，即房地产市场陷入萧条之后，中国各地的地方政府即将面临的财政危机。
房地产业与政府的关系
自从1990年代初以来，中国的房地产业在20年间经历过两轮大起大落，而其大起大落均与政府有直接关系。有人将中国房地产市场称之为「政治市」，不无道理。所谓政治市，是指让一个市场化的行业发展渗透了政治因素，其含义有两重：一是指政府出让土地的收入及房地产业上缴的税收，早已成为各地政府财政收入的主要来源。一般来说，土地出让金收入已占到地方政府财政收入的一半。2004年全国出让金的价款更达5,894亿元，占同期地方财政总收入的47%。而2005年与2006年两年，全国土地出让金收入均超过万亿，而2005年地方财政收入总共才达14,597亿元──从土地出让金占地方财政收入比例之大来看，说其构成了地方政府的财政命脉也不为过。二是指政府官员也早将土地批租作为牟取私利的重要管道，国家审计署早就公布：80%以上的贪官均与土地有涉。自从国家审计署每年公布审计结果以来，土地审批一直是审计署称之为腐败黑洞的领域。
房地产业资金链条正在断裂
房地产业与地方政府之间的关系，我已经在不少文章中反复强调过。这里再提供一组房地产业的平均负债率数据：2006年，中国房地产企业的平均负债率为72%，2007年上半年75家上市房企的平均资产负债率为59.55%，北京房地产业平均负债率高达79%。
今年上半年，监管部门对上海房地产企业贷款情况及其资金状况做了抽样调查。调查结果显示，上海房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机，但目前尚未成为普遍现象；如果政策面继续趋紧，房地产企业资金链可能断裂，银行贷款面临的风险不容乐观。
地方政府债务雪上加霜
房地产业全面告急，不仅将造成银行贷款的巨大风险，还将造成地方政府财政收入断流。这些年中央政府挥金如土，但地方政府却债台高筑。之所以会如此，倒是全拜前总理朱镕基1994年实行分税制之赐。
分税制的主要成果，是使中央政府控制住了大部分的税收收入，重新掌握了财政主动权。但分税制只是成功地重新分配税收收入，并让中央获得钱袋满胀，却根本没有涉及中央与地方政府之间支出责任的重新分配。分税制之下，地方政府财权小，但事权极重：由市、县两级财政承担全部的养老、失业、低保、抚恤和其他社会保障项目的支出，中央却不用掏钱支付任何社会福利事业。当中央政府把大部分的收入都抓在手里、却将大部分支出责任都推给地方的时候，地方政府为了维持本身的运转及官员利益，只能想方设法罗掘税源，压榨百姓，并大量举债。
早在2001年，有关专家使用目前国际上普遍采用的财政风险矩阵法，推算出中国县及县以下的财政亏空约为2,100亿元，县乡债务规模超过1万亿元。此外，全国2,800多个县（市）中，有三分之一以上的县面临财政赤字，依靠举债度日。
中国财政部经济建设司曾就地方政府负债做过专项调查，并于今年6月发布了《中国城市负债问题的调研报告》。该报告抽取了全国65个大中城市作调查样本，要求这些城市填报的城市财政债务包括国债转贷、财政借款、外债、财政性投资公司债务、国内银行借款、地方商业银行不良资产以及财政对外担保承诺。据统计，2004年这65个城市的本级财政债务总额为5,620亿元左右，而财政部估算这65个抽样城市的总负债额在7,000亿元左右。按照平均数推测，全国地级及以上城市的负债总额为10,800到12,000亿元。财政部的调查结论指出：1998年至2004年，这65个城市的负债年均增速高达40%，远远超出13.4%的GDP年均增长率和17.6%的可支配财力增长速度，债务率（债务余额/可支配财力）已经超过100%。
地方财政风险迫在眉睫
中国财政部指出，很多城市政府已感受到债务的沉重压力，建设项目拖欠银行贷款本息现象普遍，有的城市已陷入借新债还旧债的恶性循环。目前潜在债务风险较大的城市主要是中西部的省会城市和东部及中、西部的地级市。鉴于还债高峰期陆续到来，对于大多数还只是「吃饭财政」的地方政府来说，这就意味着巨额隐性财政赤字和地方债务。
中国房地产市场与股市两者的重要性于中国经济完全不一样。股市的萧条，最严重的后果是股民破产，而房地产业进入萧条状态，一是将导致将近30余个上、下游产业的衰退，二是将有大量人失业，三是将给债台高筑的地方财政以最后一击──只是中国不像美国，还有地方政府如亚拉巴马州杰佛逊县政府宣布破产一说，「天塌下来还有中央政府顶着」。
