台灣房價節節高升，許多人買不起只好租屋安居。在科技潮流下，是否有更好的服務能讓無殼蝸牛順利租到房子，且讓房東與房客雙方都滿意？
▲當前房屋租賃的實際場景已經和從前大不相同，可以透過VR虛擬實境720度全景看屋。JGB提供
當前房屋租賃的實際場景已經和從前大不相同：當租客聯繫包租代管公司後，服務人員會先拋幾個房源物件資料給你，讓你可以透過VR虛擬實境720度全景看屋；掌握了大概輪廓後，再約現場看屋；抵達現場後，按下服務人員提供的智慧門鎖的密碼，進屋了解一番後，可以透過平台線上簽約，並透過平台匯款。從頭到尾，租屋者可以不用接觸到房東或包租代管的業者。
台灣房地產科技新創「金箍棒智慧物業」（JGB Smart Property）管理顧問公司執行長田智娟表示，因為科技的發展，透過訂閱式軟體即服務（Software as a Service，簡稱SaaS）與物聯網（Internet of Things，簡稱IoT，意指上網設備之間互相共享資料而形成的網路，通常用來表示任何連接到網際網路的設備）的串接，除了飯店，一般住宅也可以進行遠端管理。這樣的平台發展有其市場需求，尤其疫情期間，因防控需要而強調「零接觸」時，不少海外房產成為孤兒，但透過雲端系統，即可再度獲得妥善的經營與管理。
▲JGB團隊，從開始只有工程師，迅速拓展到目前已將近30位。葉俊宏攝影
市場轉變：高房價導致租屋市場擴大
田智娟為台北大學不動產城鄉環境學系學士與碩士，畢業後前往芬蘭赫爾辛基大學（University of Helsinki）修習測量學系碩士土地金融學程，之後在全球房地產服務提供商「第一太平戴維斯」（Savills）擔任台灣區海外不動產投資部經理，經手的不動產遍及東南亞、紐、澳、日本、加拿大、美國、英國等，累積了大量海外與國內不動產買賣的資歷。
田智娟觀察分析，台灣房價長期居高不下，首購年齡延後且購屋頻次下降，「市場結構性轉變了，人數減少、年齡層拉高、頻次大幅降低、剛需下降。2005年以前的首購族大約可以30歲第一次買房，現在房價太高，大部分38歲到45歲才買第一次。仲介原本來店客三次，現在只剩一次，業績掉下來。」高房價導致租房人口激增兩倍到四倍，租房年限也延長，全台灣的租屋人口大概有400萬。房地產市場結構性轉變，建設、仲介公司，都開始注重租房市場。
此外，政府於2017年推出租賃專法改革，並於2018年6月開始施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，建立包租代管服務制度，以及租賃住宅管理人員專業證照制度，提供租屋規模化、數位化管理發展的土壤，促成「包租代管公司」出現、「品牌公寓」興起，朝向日本市場的精緻化服務方向發展。
▲租房管理這個痛點全世界都一樣，「要是有套系統就好了！」JGB提供
大家都要系統：租房管理的痛點全世界都一樣
在這樣的大環境下，「JGB金箍棒」趁勢成立於2018年，主要提供物業租賃業者「一站式不動產租賃自動化管理」SaaS平台，讓包租代管業者可以透過系統進行帶人看租、簽約、租屋管理、自動化對帳、修繕管理、點交及退租等事項。
「租房管理這個痛點全世界都一樣，我們會做這個系統，也是為了大家。以前在房地產一起打拼的同業，大家都會說，超煩的！要是有套系統就好了。」田智娟笑著說，在這個產業，要是路邊找一千家去問，大概有七百家都會跟你說：「我要系統！」
這樣的缺口讓田智娟興起開發系統的念頭，開始著手系統開發時，卻發現困難重重，「因為我自己以前不是軟體業，做系統比我們想像中的耗時間、力氣。」她深切體會到「隔行如隔山」，系統打掉重做一、兩次，前期的開發猶如打水漂。
首先遇到的問題是資料不串接。即使功能都做出來了，如果資料無法串接，功能相當於還是獨立的。而不動產租賃產業需要的是：物件資料做好時，可帶到合約裡；合約的租期，可帶到帳單裡──也就是要一脈相承、一站式。田智娟比喻：「就像餐廳的流水線，但不動產管理要更嚴謹。」
除此之外，不動產租賃管理有太多參數，例如租金是否含水電瓦斯費、水電雜費是變動費用還是固定費用、智慧電表的數據要進到帳單統合、要串接IoT，串接智慧門鎖，層層的規格寫下來密密麻麻，「那時候我找了三家系統商報價，第一家跟我講，你這個一百萬可以，另外一家跟我說四、五百萬，第三家講八百萬！」
碰了釘子，田智娟才知道資訊軟體業者對房地產的專業知識和法規了解太少，估價會落差那麼大，那些估價五十萬、一百萬做出來東西不符合需求，不夠專業，「房地產跟電商產業有很大的差異，每個技術人員都在網路上買過鞋子跟包包，但多數的人沒有買過房子。當他沒買過房子的時候，怎麼知道你需要什麼？」田智娟深切體認到，困難就在於技術人員不了解不動產租賃產業。
▲JGB平台開發耗費不少心力，上線後還要經過調校，以符合使用者的需求。JGB提供
因此，儘管「JGB金箍棒」2018年便成立，平台卻直到2020年才正式上線，並經過約半年的調校。所幸，金箍棒的系統是針對需求而來，客戶已經等在那裡，系統一上線後，原本簽過MOU（Memorandum of Understanding，合作備忘錄）的業者便開始採用，一週內系統物件迅速突破百間。
▲透過IoT物聯網以及金流的串接，達到智能化管理。JGB提供
PropTech先驅：一站式不動產租賃管理系統
JGB金箍棒「一站式不動產租賃管理系統」可協助包租代管公司進行物業管理，可以說是台灣「房地產科技」（Property Technology，簡稱PropTech）發展的先驅之一。透過該平台，業者可以招租、雲端帶看房屋、簽約、自動發帳單與對帳、修繕管理、進行智慧設備串接，節省大量時間與成本，提高業務成效。
2020年，平台正式上線後，JGB每年的營業額以3倍的速度成長。系統正式上線之初，只有10家使用者，到如今已超過200家客戶，管理的房屋戶數超過2萬，足見市場需求急速擴大中。
田智娟說明，日本租賃市場將近八成五都是專業機構在做租賃管理。儘管目前台灣的不動產租賃市場大概只有一成五在做企業管理，依舊有很大的發展空間，但隨著產業的發展，勢必朝向國際成熟市場的模式推進。
▲品牌公寓是JGB很主要的客戶群。JGB提供
田智娟指出，當前包租代管公司百家爭鳴，一些做出租「品牌公寓」都是七、八年級生在管理。三十多歲的年輕人創業者有一個特色是不喜歡繁瑣的行政庶務，他們不想用傳統紙本對帳，想要把力氣花在更有價值的事情上，例如開發房東、尋求創意，做品牌識別度，這是年輕人分眾市場最重要的事。
而多品牌的發展，也符合現在消費市場分眾行銷的結構。初期使用JGB系統的業者，多半就是這類較年輕的品牌公寓，如北部的優式租售管理、玖樓璞園、半伴，桃園的好生活、LikeHouse來客、康厝，台中的愛租屋、里寓等。他們引入新的管理知識與創新後，讓租屋產業更加蓬勃發展。田智娟也認為，如果業者都能夠導入系統化管理，將有效改善包租代管流程，伴隨政府完善相關規章、罰則，整體更專業化時，惡房東與租霸的情況都會減少。
▲房客可以免費使用平台查詢合約、繳交租金、報修等。JGB提供
租房管理成為服務業：房東、房客雙方都受益
整個金箍棒系統不僅串接了智慧門鎖、電表、電子簽章，在房地產租房一站式平台串接金融科技（Financial Technology，簡稱FinTech）上也堪稱完整，不僅串接了各家銀行，還有第三方支付，而其他同業通常只做一個或沒做。田智娟十分自豪：「我讓我的客戶選擇，根據營運狀況、公司體質，選最適合你的，對於客戶來講是最有彈性的。」
「有些客戶從2020年用我們系統的時候，公司原本只管50戶，今年已經上開1,000戶。」田智娟強調，當企業要規模化，就要有SOP（Standard Operation Procedure，標準作業程序），要有專業的POS（Point of Sale，進銷存管理系統）。而金箍棒的一站式租房管理系統，其實就是幫房東做租房的POS機，且JGB入門的訂閱方案，每個月只需6,000元便可管理50戶，成為不少業者的利器。
▲透過平台房東與房客對可以線上簽約。JGB提供
採用金箍棒的一站式租房管理系統後，從招租開始，除了雲端帶看房屋、簽約，後續的相關事宜，包括點交、帳務、修繕、點退等，也都可以雲端化。房東省卻實體碰面的麻煩，且網路服務無遠弗屆，即便海外的房產都能夠出租。田智娟舉例：台灣房地產常常都是登記在長輩名下，現在年紀大了想交給後輩年輕人管理。但年輕人平常工作忙，也不想去清垃圾桶、清馬桶，於是長輩就找專業的公司來管理，協助招租、帶看，審理租約。
田智娟表示，出租事宜如果交給二代管理，通常不專業，租約亂簽一通，繳稅也搞不清楚。如果找包租代管公司，不但稅法搞得清楚，還有專人幫你去做點交、點退，紀錄做得很完整；如果要修繕，找專業的修繕水電工來解決這些問題，讓屋況是好的，租出去對租客也好，減少糾紛。個人房東找專業公司去處理，這些公司用JGB系統規模化管理，就可管上百戶、上千戶，還提供更好的服務。
對於房客來說，則可以隨時瀏覽租約、線上報修、線上繳房租等。JGB的專業包租代管客戶，都有專責租管人員對應房客的問題，點交時會幫房客查閱文件，例如馬桶有問題，可即時回應，避免房東因時間、空間的不便而延遲解決，「專業的事情，專管的人做，身為房東不再把自己的時間花在瑣碎的小事上，這樣子租客就會被好好的對待，租客就有生活品質。」
因此，對租客來講，房管公司使用JGB系統，合約可以隨時檢視、確認細節，會讓他們覺得反應速度變快，服務品質提高，覺得被保障到，「當房東變專業的時候，房客糾紛自然變少。」
以「共享公寓」為主要租屋模式的「玖樓」（9floor）表示，過去在客戶服務旅程上，如果使用紙本，租客看完房還要約時間到現場簽約，簽完約還要送回總公司用印，來來回回可能要一、兩週才能完成簽約。使用金箍棒獨家的內政部線上電子合約後，有了智慧對帳系統、線上簽約功能，電子合約不用掃描與歸檔，還可以即時查找，節省了大量的時間，只要雙方合意，不管人在哪裡，看完合約就可簽約。
基於團隊在房產上的專業度，金箍棒的系統有相對優勢。目前台灣使用金箍棒的一站式租房管理系統的業者，除了包租代管公司，還有住商不動產、東森國際地產、新北市政府社會住宅等客戶。且除了在台灣有廣大的市場，目前也發展跨國市場，包含：菲律賓、越南、泰國，柬埔寨與馬來西亞等地也有客戶在洽談，這些國外的房源數約占金箍棒的12%。田智娟認為，隨著東南亞經濟的發展，不動產租賃必將迎來爆點，同時隨著台灣法規的到位與品牌公寓的發展，未來房地產科技的發展，將會更加活絡。
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